京都にあるご実家、放置していませんか？
「誰に相談すべきか分からない」その手続きを解決します。
空き家の売却、解体、相続における複雑な国の特別控除。
書類作成や京都市役所への確認申請を一括して代行。
上京区の戸崎事務所が、あなたの税金の負担を最小限に抑えるお手伝いをいたします。
なぜ、実家の空き家対策は後回しになりがちなのか？
多くの方が、以下の3つの「見えない壁」に阻まれて動けなくなっています。
1. 特例の要件が不透明
「うちの実家は昭和56年以前に建てられた旧耐震？」「更地にしないと3000万円控除は使えない？」要件が細かく、自分が当てはまるのか判断がつかない。
2. 必要書類が多すぎる
住民票の除票、閉鎖事項証明書、電気・水道の使用中止日の証明など、確定申告に必要な「行政の求める各種証拠書類」の収集に圧倒されて挫折する。
3. 市役所へ行く時間がない
平日に「京都市役所」の窓口に行かなければならず、遠方に住んでいる、または仕事が忙しいと事実上、交渉・申請が不可能。
「実家が空き家になって久しいけれど、何から手をつければいいのか分からない」
「税理士や不動産会社に相談したけれど、前提となる『確認書』は自分で取ってほしいと言われた……」
そのようなお悩みは、行政書士 戸崎事務所が一挙に引き受けます。
空き家の3000万円控除
最大 3,000 万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の空き家（または解体後の更地）を、相続開始から3年後の12月31日までに売却して譲渡所得が発生した場合に適用される、税制の優遇措置です。
✦最大のメリット：
課税される売却益から最大3,000万円を無条件で控除（約600万円相当の節税効果）。
✦申告の必須要件：
確定申告時に、京都市が発行した「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が義務付けられています。
低未利用土地等の100万円控除
最大 100 万円特別控除
取引額が800万円以下（京都市内の一部のエリアでは500万円以下）の低未利用土地（長年使われていない空き地や、簡易な物置があるような土地）を売却した際に適用される、少額譲渡特化の特別控除です。
✦最大のメリット：
小さな空き地でも税金控除の対象となり、譲渡金額を最大限に手元に残せます。
✦申告の必須要件：
京都市から「低未利用土地等 確認書」の交付を受ける必要があります。
「うちは更地にしてから売るから関係ない？」「老人ホームに入居していたから特例は使えない？」そんな思い込みで、何百万円もの節税枠を無駄に捨ててはいけません。近年の法改正により、老人ホーム入所要件の緩和や、売却後に買主側が耐震改修・解体を行うパターン（様式1-3等）にも対応できるようになり、適用範囲は格段に広がっています。まずは当事務所に、特例が適用可能かご相談ください。
主な適用要件 | 空き家3,000万円特別控除 | 低未利用土地100万円特別控除 |
|---|---|---|
対象となる資産 | 被相続人が直前まで一人で暮らしていた、昭和56年5月31日以前建築の家屋及びその敷地（更地渡しも可） | 長年使用されておらず、売却額が500万円以下（一部800万円以下）の空き地・空き家 |
期間制限 | 相続開始日から起算して3年目の年の12月31日までに売却すること | 個人が売却する前の一定期間において「低未利用土地等」であったこと |
京都市の確認申請窓口 | 京都市 都市計画局 住宅室 住宅政策課 | 京都市 都市計画局 住宅室 住宅政策課 |
代理する事柄 | ✔ 除票・閉鎖謄本等の取得、申請書作成・京都市への窓口申請代理 | ✔ 住民票、登記事項証明書等の取得、申請書作成・京都市への窓口申請代理 |
面倒な手続き、本当に自分でやりますか？
行政書士 戸崎事務所が、京都市役所への確認申請を完全一括代行いたします。
様式
1－2
解体（更地）にしてから売却する場合
古い実家を取り壊して引き渡すパターン
-
✔住民票（市・区役所）の取得
-
✔閉鎖事項証明書（法務局での建物取壊し登記の証明）の取得
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✔電気・ガス・水道の中止日が確認できる書類、売買契約書の記載事項、解体後の更地写真の確認
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✔老人ホーム入所時の特例：施設入所契約書の精査、施設から退出した際の入退所の証明など
様式
1－3
売却してから解体（更地）する場合
実家を引き渡し後に解体するパターン
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✔住民票（市・区役所）の取得
-
✔閉鎖事項証明書（法務局での建物取壊し登記の証明）の取得
-
✔電気・ガス・水道の中止日が確認できる書類、売買契約書の記載事項の確認
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✔老人ホーム入所時の特例：施設入所契約書の精査、施設から退出した際の入退所の証明など
京都市の確認書申請には、京都市独自のルールがあります。確定申告前の段階で、京都市役所へ不備のない確認申請書類を提出し、無事に『確認書』を発行されるには「独自ルール」の理解が必要です。市役所窓口でのやり取りなど、一般の方が一から取り組めば何時間も掛かります。行政書士 戸崎事務所にご依頼いただければ、お客様は委任状に印鑑を押し、手元に届いた確認書を持って確定申告に行くだけです。
ご依頼の流れ
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無料のご相談
お問い合わせフォーム、またはお電話から状況をお伺いします。売却価格、相続日、老人ホーム入所の有無などを伺い、そもそも特別控除が使えそうか判断します。
委任 ＆ 資料収集
当事務所へご委任いただきます。お客様が所持されている各書類をお預かりします。また、管轄法務局、区役所等から必要書類を代行取得し、申請書類を作成します。
京都市役所との窓口調整・確認申請書提出
京都市へ書類一式を提出。不備があった場合の行政からの質問対応、書類追加などに対応します。
確認書の交付・お届け
京都市から交付された「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取り、速やかにお客様、または担当されている税理士の先生宛に郵送にてお届けします。
報酬額
被相続人居住用家屋等確認申請代理
50,000円～
要件判断+行政との交渉+確認申請書作成及び申請代理
手続きのプロに委託することは、一見すると初期費用がかかるように思えますが、最大3,000万円（所得税約600万円相当の節税枠）の大きな金銭的恩恵を取りこぼさないための確実な保険です。当事務所は料金完全事前提示をお約束。まずは無料簡易相談にて、あなたの実家がどの特例を使えるかをプロの視点で判定いたします。
